O volume de emissões em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cresceu 128% em 2019, atingindo R$ 35,8 bilhões, segundo dados da Anbima. Com aumento de 176% no número de cotistas em um ano, o número de cotistas em fundos imobiliários no país chegou a 1,4 milhão de investidores.
O que atraiu tanta gente para os fundos imobiliários? Em tempos de queda na taxa de juros, os brasileiros precisam se expor mais aos riscos em busca de maior rentabilidade. O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) foi 35,98% em 2019. Ou seja, as cotas dos FIIs negociados na Bolsa se valorizaram, em média, 36%.
Esses dados justificam toda a crescente expectativa sobre mais um bom ano dos fundos imobiliários. E o aumento na demanda pela modalidade. “Mas, no que tange à nossa preocupação com educação financeira, vale a pena lembrar que os fundos imobiliários não são todos iguais. Como qualquer outro investimento, ele está alicerçado em uma tese de investimento que comunga de crenças e impõe riscos intrínsecos as suas apostas”, escreve Hudson Bessa, em colaboração com Mario Okazuka, em artigo no Valor Investe.
Quais são os tipos de fundos imobiliários
A Anbima classifica os fundos imobiliários em dois níveis: mandato e gestão.
Classificação dos fundos imobiliários por mandato
No nível do mandato, a classificação é feita com base na finalidade do investimento. “O mandato pode ser definido como o risco inerente aos ativos do fundo e a forma como o gestor enxerga as fontes de geração de valor das cotas, a partir destes ativos”, explica Hudson Bessa.
Quanto ao mandato, os fundos podem ser de:
Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.
Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros.
Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.
Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em título e valores mobiliários como: ações, cotas de sociedades, FIPs e FIDCs.
Fundos cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.
Qual a diferença prática entre os fundos imobiliários quanto aos mandatos?
Os fundos de desenvolvimento, tanto os para renda quanto os para venda, geram valor por meio de desenvolvimento e incorporação de empreendimentos. “Ou seja, eles correm os riscos inerentes ao processo de construção, podendo englobar desde a escolha do terreno, passando pelas licenças até a obra em si”, diz Hudson Bessa. A diferença entre eles é que os para renda pretendem gerar um fluxo de caixa advindo das locações, que podem ou não já estarem contratadas. Ao passo que os de venda estão mais mais focados na valorização dos imóveis e nos ganhos das alienações.
Já os fundos de renda não correm risco de construção. Os recursos são utilizados na aquisição de imóveis prontos que serão alugados.
Os fundos imobiliários de títulos e valores mobiliários buscam extrair valor da seleção dos ativos financeiros feitos pelo gestor. Estes ativos geralmente são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou cotas de outros fundos imobiliários. “Nesse caso, a expertise do gestor deve se concentrar tanto na seleção dos papéis, como também no conhecimento dos imóveis que lastreiam os ativos”, afirma Hudson Bessa.
Por último, os fundos híbridos mesclam todos os anteriores.
Classificação do fundos imobiliários quanto à gestão
Quanto à gestão, os fundos podem ser de gestão passiva ou ativa:
Expectativas para o mercado de Fundos Imobiliários
O mercado de FII deve continuar em expansão, gerando boas oportunidades tanto para investidores quanto para profissionais do setor financeiro. “Mas o certo é que exuberância não dura para sempre”, afirma Hudson Bessa. Para entender os riscos intrínsecos e fazer as melhores escolhas, é preciso conhecimento.
Com o objetivo de atender aqueles que atuam ou pretendem atuar no mercado de FII, a HB montou o curso “Por dentro dos Fundos Imobiliários”. As aulas serão ministrados por Mario Okazuka, especialista na área.
